O mercado imobiliário voltado para Habitação de Interesse Social (HIS) e Habitação de Mercado Popular (HMP) vem ganhando cada vez mais espaço nos grandes centros urbanos de São Paulo.

Criado para atender famílias de baixa renda, esse segmento também tem atraído investidores. A seguir, você vai conhecer melhor o perfil desses investidores e entender o que caracteriza uma pessoa como investidor, e sobretudo quais são as regras.

Antes de mais nada, o que é HIS e HMP?

Nós já publicamos um texto para quem ainda tem dúvidas sobre a emissão da certidão de renda HIS e HMP, mas vale lembrar:

Os requisitos de renda familiar para elegibilidade estão definidos da seguinte forma:

• HIS 1: renda mensal de até 3 salários-mínimos
• HIS 2: renda mensal de até 6 salários-mínimos
• HMP: renda mensal de até 10 salários-mínimos

Esses valores garantem que as unidades sejam destinadas ao público-alvo previsto pelos programas habitacionais.

Então afinal, quem é o investidor HIS e HMP?

Para quem ganha acima de 10 salários mínimos (ou seja, acima do teto da Habitação de Mercado Popular – HMP) e não se enquadra nos critérios de renda, os decretos mais recentes estabelecem regras para que este público possa adquirir unidades.

A legislação utiliza termos descritivos para tratar dessas pessoas dependendo da sua relação com o imóvel (se tentam morar nele ou se o compram para alugar), classificando-as como “adquirente não enquadrado como público-alvo” ou, em caso de infração, “adquirente irregular”.

O mercado adotou o nome de “Investidor” para facilitar e nomear essas pessoas.

Aqui está o detalhamento do que a lei diz sobre esse perfil, baseado no Decreto nº 63.130/2024 (com as alterações do Decreto nº 64.244/2025) e no Decreto nº 63.728/2024:

Atenção às regras antes de investir

Qualquer comprador que deseje adquirir um imóvel classificado como HIS ou HMP e que precise dos benefícios fiscais ou condições especiais deve apresentar a certidão no cartório no momento da escritura.

Não há impedimento para que investidores comprem apartamentos classificados como moradias sociais, mas a legislação exige que, nessa situação, os imóveis sejam alugados para pessoas com renda dentro da faixa prevista pelo programa habitacional.

Restrições de uso, locação e venda

• Uso do imóvel: As unidades devem ser utilizadas prioritariamente como residência principal do beneficiário, ou seja, o investidor não pode morar na unidade.
• Locação: A unidade adquirida por investidor é apenas para uso via locação por quem tem enquadramento respectivo ao imóvel e deve ser previamente registrada na matrícula do imóvel, com destinação clara para locatários que atendam aos critérios de renda.
• Venda: O imóvel pode ser vendido para qualquer pessoa após 10 anos da data da compra. Até esse prazo, só pode ser vendido para quem tem enquadramento respectivo ao imóvel.
• Uso do FGTS: Um ponto importante de ser citado é que ao se autodeclarar investidor, não é possível fazer uso do saldo do FGTS para realizar o pagamento no momento do repasse.

Essas regras foram estipuladas no Decreto nº 61.130/2024 e também na Lei 16.050/2014

Limites nos valores de venda e locação

O Decreto nº 64.244 de 28 de maio de 2025 trouxe algumas novidades, entre elas o limite de valor de venda e locação. A Prefeitura estipulou tetos de preço para que os imóveis tenham valores próximos da realidade das pessoas cujo programa foi idealizado.

Os valores de venda dos apartamentos são:

• HIS 1: até R$ 276.102,20
• HIS 2: até R$ 383.636,74
• HMP: até R$ 537.672,71

Os valores de locação são:

• HIS 1: até R$ 1.366,20
• HIS 2: até R$ 2.732,40
• HMP: até R$ 4.554,00

Então se o propósito é investir para ter rendimentos, é bom ficar ciente que existem esses limitadores.

E o que é o R2v?

O Art. 94 da Lei Nº 16.402/2016 cita que o R2v é: conjunto com mais de duas unidades habitacionais, agrupadas verticalmente em edifícios de apartamentos ou conjuntos residenciais verticais com áreas comuns.

Em outras palavras, são empreendimentos de apartamentos (verticais) destinados ao livre mercado. Diferente das categorias HIS ou HMP, os apartamentos R2v não possui limite de renda para o comprador.

É muito procurado por investidores, pois permite maior flexibilidade de uso, como locações por temporada (Airbnb), locação e revenda sem restrições legais de faixa salarial.

Como é a Certidão de Enquadramento da Núclea

O sistema da Núclea além de gerar o enquadramento como HIS 1 HIS 2 e HMP, ele também gera o enquadramento de investidor.

Quando a renda da ou das pessoas que compõe a renda passa 10 salários mínimos, o sistema da Núclea automaticamente gera o enquadramento de Investidor.